아파트 전세가 상승 (전세 매물 부족, 월세화, 세입자 보호)

부동산 앱을 열어 전세 매물을 찾다가 "해당 조건의 매물이 없습니다"라는 문구를 마주한 적 있으신가요? 저도 작년 봄에 정확히 그 상황이었습니다. 전세 물건은 씨가 말라 있었고, 가까스로 찾은 매물은 이미 계약이 끝난 상태였습니다. 결국 시세보다 높은 가격에 전세 계약을 맺었고, 그 후로 매달 생활비를 계산할 때마다 후회와 안도가 뒤섞이는 묘한 감정을 느꼈습니다. 올해 들어 전국 아파트 전세가격 상승률이 매매가격 상승률을 웃돌고 있다는 통계를 보며, 그 경험이 단순한 운 나쁨이 아니었다는 걸 새삼 실감했습니다.

 

아파트 전세가 상승

전세 매물 부족, 숫자로 확인된 현실

올해 전국 아파트 전세가격 누적 상승률은 5월 첫째 주 기준 1.56%로, 같은 기간 매매 상승률인 0.98%를 0.58% 포인트 웃돌았습니다(출처: 한국부동산원). 수도권만 놓고 보면 전세 상승률은 2.20%인 반면 매매는 1.79%로, 전세가 매매를 앞서는 구도가 뚜렷하게 나타나고 있습니다.

이 현상의 배경으로 자주 거론되는 개념이 바로 전세의 월세화입니다. 월세화란 집주인이 전세 대신 월세 계약을 선호하게 되면서, 전세 공급 물량이 줄어드는 구조적 변화를 말합니다. 저도 작년에 발로 뛰어 확인해 보니 부동산 중개소 창문에 붙어 있는 매물의 대부분이 월세였고, 전세는 문의조차 꺼려할 만큼 물량이 부족했습니다. 일반적으로 금리가 오르면 전세가 유리하다고 알려져 있지만, 실제로는 집주인 입장에서 월세 수익이 더 확실하다는 판단이 퍼지며 전세 시장이 빠르게 위축된 것입니다.

서울에서도 지역별 편차가 상당합니다. 전셋값 누적 상승률 상위 지역을 살펴보면 다음과 같습니다.

• 경기 수원시 영통구: 4.57%
• 경기 안양시 동안구: 4.53%
• 서울 성북구: 4.20%
• 서울 노원구: 4.06%
• 경기 광명시: 4.08%

이 수치들이 단순한 통계처럼 보일 수 있지만, 저는 이 지역들이 대부분 중산층과 서민층이 많이 거주하는 곳이라는 점에서 더 무겁게 읽혔습니다. 강남 3구처럼 고가 매물 위주인 지역보다, 실수요자가 집중된 곳에서 전셋값이 빠르게 오르고 있다는 뜻이기 때문입니다.

여기서 또 하나 주목해야 할 변수가 있습니다. 바로 전세가율(Jeonse Price Ratio)입니다. 전세가율이란 매매가격 대비 전세가격의 비율로, 이 수치가 높아질수록 전세 세입자는 집값 하락 시 보증금을 돌려받지 못하는 위험, 즉 깡통전세 리스크에 노출될 가능성이 커집니다. 매매가는 주춤한데 전세가만 가파르게 오르는 지금 상황은 전세가율 상승으로 이어질 수 있고, 이는 세입자 입장에서 조용히 쌓이는 위험 신호입니다.

월세화와 세입자 보호, 누가 짐을 지고 있는가

전세 시장 위축의 원인을 하나로 단정하기는 어렵습니다. 월세화 가속, 신축 입주물량 감소, 다주택자 규제에 따른 매물 소진이 복합적으로 얽혀 있습니다. 그중에서도 다주택자 양도소득세 중과라는 개념을 짚고 넘어갈 필요가 있습니다. 다주택자 양도소득세 중과란 두 채 이상의 주택을 보유한 집주인이 집을 팔 때 일반세율보다 높은 세율을 적용하는 제도입니다. 올해 유예 종료로 이 제도가 다시 적용되기 시작하면서, 강남 3구를 중심으로 매매 거래가 위축되는 대신 전세 매물도 일부 줄어드는 현상이 나타나고 있습니다.

문제는 이런 규제의 부작용이 결국 세입자에게 돌아온다는 점입니다. 세입자에게 비용이 전가된다는 우려가 있는데, 저는 이 부분에 크게 공감합니다. 제 경험상 이건 좀 다릅니다. 규제가 세입자를 보호하기 위한 취지라도, 시장 구조상 집주인이 교섭력을 쥔 상황에서는 보유세 인상분이나 규제 비용이 임차료 인상으로 흘러들어오는 경우가 많습니다.

임대차 보호라는 관점에서 보면, 현행 임대차 3법(계약갱신청구권, 전월세 상한제, 전월세신고제)이 세입자를 보호하는 장치로 마련된 것은 맞습니다. 여기서 계약갱신청구권이란 세입자가 기존 계약 만료 시 1회에 한해 갱신을 요구할 수 있는 권리입니다. 그런데 규정 자체는 있어도 실제 매물이 부족한 상황에서는 그 효력이 제한적일 수밖에 없습니다. 갱신 후 새로 이사를 가야 할 때 시세가 이미 크게 올라 있으면, 결국 세입자는 더 높은 가격을 감당해야 합니다.

비거주 1주택자 규제가 확대되면 이 추세가 강해질 수 있다는 전문가 분석도 나오고 있습니다(출처: 우리은행 부동산연구원). 비거주 1주택자란 본인이 살지 않으면서 한 채의 집을 보유한 사람을 뜻하는데, 이들이 규제 대상에 포함될 경우 전세 매물이 추가로 감소할 가능성이 있습니다. 세입자 입장에서는 선택지 자체가 줄어드는 셈입니다. 단순히 전셋값이 오른다는 숫자 너머에, 살 곳을 구하는 사람들의 선택권이 점점 좁아지고 있다는 현실이 담겨 있습니다.

솔직히 이건 예상 밖이었습니다. 정책이 시장을 안정시킨다는 명분과, 실제로 세입자가 체감하는 주거비 부담 사이의 간극이 이렇게 클 줄은 몰랐습니다. 제가 직접 전세 시장을 발로 뛰어봤을 때, 정책 발표와 현장 분위기 사이에는 언제나 온도 차가 있었습니다.

전세 시장 안정을 원한다면, 공급 확대와 세입자 보호 장치를 병행하는 방향이 필요하다고 봅니다. 규제만으로는 매물이 만들어지지 않고, 공급만 늘린다고 전셋값이 곧바로 안정되지도 않습니다. 그 사이에 주거비 부담을 고스란히 짊어지는 건 결국 지금 당장 집이 필요한 사람들입니다. 이사 계획이 있으시다면, 전세가율과 해당 지역 입주물량 동향을 함께 살펴보시는 것을 권합니다. 숫자 하나하나가 실제 계약 전 협상력을 가를 수 있습니다.

이 글은 개인적인 경험과 의견을 공유한 것이며, 전문적인 부동산 또는 금융 조언이 아닙니다. 실제 계약이나 투자 결정 전에 전문가와 상담하시기 바랍니다.

 

참고: https://n.news.naver.com/mnews/article/021/0002790314?sid=101